限购之下，商业地产不限购不限贷，城市综合体作为最好的一种商业组合模式，日益火热。很多开发商都认为商业地产已步入城市综合体“唱主角”的时代，对其趋之若鹜；有不少地方政府也对城市综合体一味看好，大开绿灯，不遗余力地促成。

　　据《大地产》不完全统计，目前在郑州，正在开发的城市综合体项目多达20家。大规模、大体量、全业态，一座座“城中之城”拔地而起，固然很大程度上改变了城市的面貌，可是郑州作为一个二线城市，能够消化得了这些综合“巨无霸”吗？已经落地的那些庞然大物，又面临什么问题呢？
　　
        新城区暂遇冷

　　大体量、功能多样，多为实力开发商倾力打造，多家著名品牌进驻，城市综合体经常会成为一个区域甚至整个城市的地标性建筑或是城市名片。“更为重要的是可以拉动区域经济，政府通过招商引资，吸引品牌开发商投资，既增加就业，又可以提高税收，促进城市经济快速发展，一举多得。”河南省商业经济学会常务副会长、秘书长宋向清说。

　　一般城市的新城区开发，政府规定必须有综合体的配备，郑东新区亦是如此，宝龙城市广场早在2006年就开始进驻郑东新区。对此，郑州宝龙置业策划部经理赵夫江说：“宝龙是通过政府的招商引资来到郑东的，当时郑东新区宣称‘三年出形象、五年成规模’，宝龙也是看好郑东的长期发展，再说当时的拿地成本也比较低。”

　　宝龙集团作为全国著名的品牌开发商，一直以开发商业城市综合体为主业务，在各地都做得颇具规模，可是到目前为止，宝龙城市广场人气依然没有旺起来，难道是宝龙看走了眼？对此，精工地产机构副总经理李志强分析说：“在新区建设城市综合体，需要很长时间的培育期，逐步走向成熟，从长远来看，综合体具有很大的升值潜力。”据了解，目前宝龙集团在20个城市拥有不同开发阶段的项目达25个，项目多位于二三线城市的“副中心”，地价不高，但是升值潜力大。在饱受市场质疑声中，一些项目在挺过了“商业伤冻期”后，终于见到了阳光，陆续产生收益。如在2009年10月，宝龙福州城市广场一层月租金达到了600元/平方米，十分火爆，较开业初期翻了近两番，比周边物业租金高出30%左右。

　　“我特别想对开发商说的是，做新区或是远郊城市综合体，必须紧随区域规划，除非你是特别有实力，耐得了寂寞，或者是有着自己的战略规划。常规来说，必须要逐步推进，随着人气的旺盛，业态逐步完善。一定要避免出现有场无市的困境。”宋向清说。
　　
        单售的危害

　　业内一直有个说法：“要是你钱不多，又没经验，还没有专业的团队支持，就和综合体保持安全距离，别去碰它。”万达集团、宝龙集团等商业地产大鳄都一直在宣称：企业战略是“只做城市综合体开发”。城市综合体能为开发商带来巨大的利益，但必须看到，城市综合体具有很大的操作难度，一般中小型开发商难以胜任。宋向清说：“资金、经验、商业运营、追随品牌客户等，可以说缺一不可，不然很可能沦落为外表华丽的‘死城’。”

　　很多综合体项目为了缓解资金压力，最终变得“不死不活”。郑州的长城康桥华城是一个最近的例子，住宅、写字楼、商业街、大商场等业态全部具有，算是基本合格的城市综合体组合，可是虽然地处黄金地段，商业街却为何“活”不了？

　　对此，业界逐渐形成这样的共识：如果综合体的商业配备有商业街，那么商业街可以交给专业的商业管理公司去统一销售和进行后期管理。“其实，那些以‘单售’为目标的项目，实在不能称为‘综合体’，只是形式上的相似，骨子里完全不同，只是对综合体的一种简单拷贝。”朝阳地产机构副总经理梅涛说。
　　
       专业能力的考验

　  做综合体，到底怎么样才算专业呢？需要具备些什么呢？

　  其中之一应该是对于各种资源的有效运用。城市综合体项目往往位于寸土寸金的城市黄金地段。那么，从综合体物业价值的合理实现来看，城市地铁资源是其应当充分利用的发展机会。这一点，河南西元置业有限公司（以下简称西元置业）算是牢牢地把握住了。2010年5月，西元国际广场以首座地铁物业的姿态面世。西元置业副总经理刘杰介绍说：“目前我们项目购物中心部分的意向签约率已达200%，从签约商家的品牌高度来看，均为国内外一线品牌商家，包括星美国际影城、周大生、百丽、绿茵阁、肯德基等大品牌。”

　   据朝阳地产机构分析，从城市资源的合理利用以及大型城市综合体物业的良性运转来看，对于地铁沿线项目用地并不是很局促的地块，应当充分做好项目物业组合的技术分析。充分利用城市中心区和地铁资源，发展市场可行性较高的物业，如写字楼对交通依赖性非常大。当然，基于综合体物业的操作难度，在针对地铁上盖物业项目设计城市综合体时，应根据该区域的特点，做好项目定位，而非将所有物业形式进行粗糙的“大糅合”。
　　
        综合体如何平衡

　  城市综合体之所以被称为“城中之城”，因为它包含了众多物业类型，基本具备现代城市的全部功能。综合体项目业态按重要性排序应该是：商业(含商业街及购物中心)、酒店(含酒店式公寓)、写字楼(含SOHO)、住宅。一个成熟的城市综合体，会担负起城市中心应该担的职责。如商业功能、商务办公功能、酒店接待功能、休闲活动功能、其他公共商务活动功能、居住功能等。

　 按照业内最成熟的理论，一个标准的城市综合体标志是持有物业的部分，万达的自持率高达80%-90%。综合体项目的人群是复合的、多元的，这就需要商业物业占主导，像深圳的华润中心，一期开发的是大型购物中心万象城，二期是酒店。商业是整个综合体的立足之本；其次是酒店与写字楼，住宅只是一个附属产品。

　“目前在郑州，全部具备这些功能的城市综合体很少，这与开发商的经济利益有直接关系，赢利性不高或非赢利性的功能空间，开发商通常不考虑。”河南财经政法大学教授、城市发展研究中心主任刘社说。在郑州，不但是功能不齐全，开发顺序也是完全颠倒过来的，就算是万达广场，似乎也是“客随主便”，都是首先住宅、再而写字楼，最后才是商业。对此，梅涛分析说：“开发城市综合体必须结合城市经济大环境、区域特点、项目特点，因地制宜，找出最合理最适合的开发模式，照搬其他地方的成功模式，未必在郑州活得很好。”