城市走向，是城市发展的魔术棒，方向所指，点石成金，化腐朽为神奇。

　　就郑州而言，城市走向魔术棒先向北指，城区迅速越过北环，房价飙升比肩市区。继而魔术棒东指，城区顺利漫过“天堑”老107国道，郑东新区至今仍执郑州房价牛耳，荫及中牟、开封房价一路上扬。

　　郑州的下一个城市走向是什么？谁能把握楼市下一个先机？去年以来，郑州楼市新一轮投资热点选择，给市场提供了一个隐约可见的、可供参考的方向。

　　城市新走向隐约可见

　　2009年郑州楼市有很多“想不到”。除了上半年严重紧缩，下半年极度膨胀之外，另一个“想不到”是，郑州郊区大盘纷纷风生水起。这一年，他们当中无论是刚刚崭露头角的新秀，还是早几年先行一步的老兵，市场表现都十分抢眼。他们包括最新上市的怡丰•森林湖，市场先行者清华•忆江南、思念•果岭山水和新郑龙湖板块的龙泊圣地。除了他们之外，即将面试的洞林湖·新田城项目，以及中牟县区板块、雁鸣湖板块也都受到市场重点关注。一时之间，城郊、生态、大盘的标签成为郑州楼市的流行语。而开盘遭抢购，洋房单价五六千元等，在这些城郊大盘一再上演。　　生态城，可能性和现实性

　　但市场疑问也随之而来：这种流行会成为一种新趋势吗？他们是市场大潮下的乘势而起，还是自身条件成熟的顺势而动？他们会成为郑州城市走向的下一个方向所指吗？他们是蕴含着市场机会的潜力股，还是会成为昙花一现的投资陷阱？

　　从郑州市中心出发，驱车50分钟左右，基本能顺利抵达郑州周边的几个郊区大盘。这种交通上的区位和时间方面的限制，使得城郊大盘基本上被归于旅游地产及第一套和第二套居所之间的概念。

　　显然，这种产品的客户群是先期逃离城市中心的先富人群。问题是，这些人足以支撑城郊大盘的现金流吗？城郊大盘号称能“抵御通胀”的高性价比优势究竟在哪？

　　能代表城市走向的发展趋势，必然有充沛的动力源支撑，否则难以形成长期规模，也就不能称得上走向选择。比如北区的消费推动，比如郑东新区的规划引导。业界认为，这种新的城郊大盘发展的支撑力，来自于城市化发展规律内在的推动。

　　城郊大盘的统一标签是生态住宅。当城区日趋拥堵、空气质量日益恶劣之时，城郊的蓝天白云和青草鸟鸣成为都市人难以实现的梦想。当然，后者也成了郊区大盘独具特色的价值点。

　　在日前河南商报举办的一个主题论坛上，来自住房和城乡建设部的专家表示，郊区化是国外发达地区城市发展的必然趋势。当城市现代化步伐越来越快，必然导致中心城区的高容积率和高房价，市中心的生活质量将逐渐下降，交通和商业优势将逐渐丧失，进而诱使城市居民发生从进城到出城的转变。此时，郊区化居住的浪潮将势不可当地到来。

　　专家认为，对郑州而言，这个过程正在发生。河南财经学院城市发展研究中心主任刘社表示，城市化进程分为三个阶段：城市化水平在30%以下时为初期阶段，城市化水平在30%到60%之间时为中期阶段，城市化水平超过60%后为后期阶段。发达地区的经验是，城市发展进入后期阶段，市中心已经人满为患，人们开始向市外逃离。

　　2008年年底，郑州市的城镇化水平达到了62.3%，刘社说，这意味着，郑州正在向城市化后期阶段转化。这时候，城市里生活品质下降，地价飞涨，公司效益下降，所以人们开始外逃。

　　这种理论上的解释使得生态城的居住模式在现阶段成为可能。但在大多数郑州市民看来，生态化居住仍然离他们有些远。除了养老居所、短期度假居所、投资产品之外，生态城能成为普通市民的日常居所吗？

　　田园城市听起来很美？

　　刘洪是一家广告公司的创意总监，毕业四年之后，他的年收入在10万元左右。作为典型的白领一族，追求生活品质的他希望自己的第一套住房能满足环境、交通方面的要求。刘洪说，他现在买房陷入两难境地：在市区内买房，交通状况糟糕，空气质量不佳；在城郊大盘买房，交通时间成本太高，配套不完备，房价也高得离谱，不适合首次置业。前几天刘洪在省会某报上看到一个关于郑州建田园城市的专题报道，对这种居住方式非常中意，他给郑州购房咨询中心打来电话询问，他有没有可能近期实现田园城市的梦想？

　　事实上，刘洪的居住难题，正是不少购房者面临的共同问题。而田园城市思路对于解决这个问题确实提供了一个很好的借鉴。新田置业营销负责人董学鹏先生近日也痴迷上了对田园城市的研究，他说，田园城市是兼有现代城市和乡村自然的理想城市，为健康﹑生活以及产业发展提供基础，它的规模能足以提供丰富的社会生活，使人们不仅享受到城市中的便利和繁华，又能享受到自然的生活方式。在现代化的今天，田园城市这种理念，是对生存环境的另一种思考，也是城市发展的必然趋势和终极目标。董学鹏说，田园城市在国外经过100多年的实践，到了今天，已经得到世界的认同，并且有了成熟的经验，这为中国建设田园城市提供了很好的基础。

　　田园城市是现代化城市生活和田园生态的结合体。显然，这种城市模式只能在新城区实现。由于田园城市要求的低密度住宅和现代化配套和谐统一，投入大、周期长而效益低，注定不会成为目前大多数城市建设的首选。

　　虽然困难重重，但令刘洪兴奋的是，在郑州已经有人愿意为建设田园城市迈出第一步。而且，在未来的两年间，第一批体验者将率先成为田园城市的居民。

　　郑州的堪培拉之路还有多远

　　国际上田园城市的现成案例不多，澳大利亚首都堪培拉是其中难得的典范。早在四年前新田公司就开始了对田园城市的研究，当时新田置业还特意组织到堪培拉实地考察。

　　作为一家房地产公司，新田置业如此关注田园城市的建设细节似乎有些好高骛远。但这一切都来自于新田置业一个长达18年开发周期和6万人口居住的超大型社区的宏大项目。这个名为洞林湖·新田城的项目，位于中原西路南侧，从市政府位置出发开车需要25分钟。这是一个以田园式城市形态规划的小城，集合住宅、商业、旅游、教育、农业、度假六大功能于一体，希望形成多中心、组团式、网络化的城乡空间布局，既有优美的田园风光，也有强大的现代化功能。

　　据说这一项目总投资额要超过50亿元，而且投资周期如此之长，足以令国内顶尖房地产开发商望而却步。但促使新田置业最后下定决心的，正是公司的堪培拉之行。

　　堪培拉没有高层建筑，没有拥挤的房屋，没有密如蛛网的街道，没有车水马龙的交通，没有灯红酒绿、昼夜不息的商业区、娱乐区。堪培拉整座城市环绕着河流、丘陵和丛林，到处是葱茏的生命，到处弥漫着植物的气息。新田•生态城所在地块简直就是堪培拉地形的再现。堪培