河南商报 第九大街财经

汛情和反复的疫情下，中原商业头部企业2021年的成绩单依然十分亮眼，呈现稳增态势。

在新田商业近日召开的2022年度计划会议上，前万科和建业高管袁旭俊，以新田集团商业事业部联席董事长身份露面；河南省房地产业商会副秘书长金琪昌出任新田集团商业事业部董事；深耕河南商业27年的资深职业经理人梁杰，以新田集团商业事业部执行总裁身份亮相。与此同时，新田商业的“双一百”战略也在此次会议上正式对外公布。

在业内看来，如此组合，释放了新田商业求新逐变的一种信号，2022年或是新田商业未来发展的一个新起点。

向何种目标逐新求变、破局新生？新田集团董事长田中飞曾公开表示，未来的新田商业会利用自身具有竞争力的商业管理体系，不断拓宽轻资产的规模效应，使新田实现从开发运营向商业管理身份的进一步转变。

梁杰对新田商业未来操作有何计划？将如何带领新田商业冲刺“双一百”战略目标？近日，顶端新闻·河南商报记者专访新田商业事业部执行总裁梁杰，一探他的思路。

文/顶端新闻·河南商报首席记者 杨桂芳

图/顶端新闻·河南商报记者 刘鸿翔

编辑/王海玲

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加速布局，拓展不同层级商业市场

新田集团成立于1997年，恰是生长在改革开放二十年的时代大潮里，其作为地产开发商，成功将关虎屯打造成为郑州城中村改造的样板案例，在商业运营上，其第一个将“shopping mall”的概念引入并落地，给郑州市民带来了赫赫有名的“国贸360”，也就是而今的新田360广场郑州国贸店。

据了解，今年新田商业业绩稳中有升，整体实现超50亿的销售业绩。国贸店以不足4万方的商业体量，业绩远超同行。在2021年末亮相的郑州1948主题街区，带领中原商业进入沉浸式主题街区时代，并引领中原商业深挖本土文化、传递中原符号，引发城市情感共鸣。目前新田商业已实现5城8店布局，在省内继续拓展开封、洛阳、周口等城市，对外携两大商业体成为首个闯荡上海滩的中原商业品牌。

新田商业板块高管团队之变，让人忍不住揣测新田集团对商业板块未来谋划思路。

新田商业执行总裁梁杰

梁杰是亚细亚第一代商业人以及丹尼斯百货的首届高管，曾参与焦作三维商业以及南阳大统商业的体系化操盘；他注重精细化管理，具有敏锐的商业嗅觉，曾把焦作三维商业带进河南地市商业“三王”之一，在轻资产、品牌聚合以及自营品牌运作等方面有丰富实操管理经验。

业内看来，新田商业邀请深耕河南地级市场二十余年的梁杰加入，恰是看中了他对地级市场打法的运筹帷幄，这有利于新田商业未来下探地级市场的操盘运作和良性发展，从而减少试错成本，从另一个层面也说明新田希望加快推进轻资产运作思路的实现速度。

采访中，梁杰提到，深攻地市市场，新田商业起步并不算早，新田360广场许昌亨源通店是代表新田商业进入地市的第一家店，在地市持续探索百货零售市场的同时，“百货购物中心化”已悄然形成，并成为大势所趋，在未来商战中，shopping mall将引领商业态势，成为地市的主流商业趋势。

02

新田商业如何打好下沉登陆战

实际上，在中原地市市场，从来不缺少商业传奇。胖东来、大张、西亚和美、焦作三维、开封三毛等，他们在地市都有着广泛的群众基础和商业品牌资源，熟稔地市打法，不惧一线商业攻入。

新田商业如何打好地市下沉登陆战？在梁杰看来，消费升级趋势下，再强势的商业都要顺应时代的发展。购物中心可以释放更多空间，给社交、情景等创新业态，强化体验型消费，为传统百货单层面积小、受建筑体量限制等不良因素打开棋局，采用覆盖式打法，全业态的吸纳客层。

目前地市商业的一线商业抢滩期已经趋于饱和，新田商业的机遇在哪里？

梁杰认为，通过之前新田商业在许昌、南阳落地的购物中心来看，整体发展不错，这也说明了人们对新田商业的品牌认可度。而今一线商业抢滩地市的模式是同一个版本不断复制，其定位上具有一定的局限性。事实上，一部分商业需要熟知地市打法的专业团队因地制宜、有的放矢，以错位竞争、定制式开发运营来作为后来者居上的机会。“新田作为本土商业的践行者，我们对于探寻地市市场更具有灵活性。”

“一个地级市城市，人口规模并不大，破200万人口规模的地级市很少。这就注定一个地级市中头部商业也就1-2家，现在就是看谁布局快。”梁杰说，地市经济的魅力已经显现出来，在商业下沉战中，购物中心进入地市将加剧传统百货向两极分化状态演变，从地区消费力反观，在个性化消费驱动下，品质化消费趋势更加明显，对于后进入地市的商业来说，选择快时尚和轻奢之间的过渡版本，或者加码潮奢业态都有机会。

03

新田轻资产运作将发挥哪些优势

目前，在轻资产拓展上，国内一线商业纷纷加码，且收获颇丰。面对这样的市场环境，新田商业将发挥哪些优势？

梁杰认为，现在商业已经从地产主导时代进入到资产管理时代，此时商业对资源的聚合能力就显得尤为重要。现在的确很多商业地产面临着轻资产转型的契机，对轻资产的操盘能力显得尤为重要，轻资产要求商业项目首先保证利润率，实现良性运作，在这个基础上才能沉淀出专业性的可输出的体系化制式，同时数智化布局是快速实现轻资产的保证，最后要针对资源进行经营思维的优化组合，实现资产快速运转。

“目前的市场格局，增量很少，存量增加。”梁杰说，未来存量商业资产的改造、盘活以及持续的经营，对于新田来说，此时也正是多交流、多思考的关键阶段，新田商业会利用行业专业度助力城市更新。

在梁杰看来，新田商业试探地市项目在进行轻资产输出时，已经有了近七年的运营管理经验。在未来的项目布局时，也将继续拓展轻资产对商业的驱动力，实现整体商业的良性运转。

04

新田商业如何挺进商业4.0pro

据了解，郑州1948街区开业当日，新田360广场郑州国贸店客流创历史新高，开业一周，商场日均客流达到16万人次，一展创新对商业的驱动力。

“这让我们看到了创新带来的回报，社会、顾客对我们的商业创新还是认可的。”梁杰说，“每个集团或每个商业都有自己的属性，叫气质或者文化，田中飞董事长的国际视野、对商业的洞悉力，和对中国传统文化的强烈共鸣，会反映到新田商业的气质上。他主张的创新型运营和我所擅长是精细化管理，希望可以共同推动新田商业的进一步发展。”

目前，花园路商圈已经形成多项目错位的繁荣态势，梁杰认为，多项目的错位发展形成了一种合力，让花园路商圈成为一个全客层商圈。新田360广场郑州国贸店在收回北区后，不只是增加了体量，更会通过改造为花园路商圈呈现新田商业4.0pro版本。

扩容后国贸店13万平方的商业体量，在传统的硬件调改升级之外，针对原有的“人”字形动线联动北区以及下沉空间进行有机填充，打通项目死角及冷区，重新进行了动线规划，强化了多区域的互通感，打造新田专属的游逛动线。

从运营模式上，新田商业会加重化妆品自营比例，潮奢业态引进，主题街区打造等，同时加强娱乐、运动、体验等常驻业态的区域联动性，将精细化运营深入商业管理细节，协助品牌通过多平台直播、媒体交互等手段，助力品牌经营业绩的二次实现。

“国贸店升级完成之后，2023年将和郑东新区绿地新都会店一起呈现'双生花’的状态。”梁杰说。

05

新田商业如何稳固中原商业三强地位？

今年，新田商业年度工作会议上正式释放“双一百”目标：运营商业体量达到一百万方、销售业绩超过100亿元。

这也意味着，要实现这个目标，新田商业需要进一步提质扩容，实现加速前进。

如何实现项目拓展？梁杰提到，在轻资产前提下，想实现双一百目标，会加大拓展力度，同时也需要让新田360广场更具有品牌号召力。让新田360广场成为成熟商业品牌，通过良性健康的发展和品牌之间产生良性合作。同时做好对轻奢、快时尚等各种定位版本的演练，以最大化的资源整合实现品牌经营赋能，从而达成消费者粘性，迭代升级新田商管系统。

“国贸店升级完成之后，2023年将和郑东新区绿地新都会店一起呈现'双生花’的状态。”梁杰说。

据梁杰透露，在新田集团的整体规划下，新田商业总签约项目运营面积已经突破100万平方米，距离双“一百”目标有了实质性的成就。河南正在推动郑州和洛阳申建国际消费中心城市，新田商业下一步将会继续发力郑州、洛阳市场，借助城市发展红利，助推新田地市项目的发展。

新田集团董事长田中飞曾表示，新田商业作为河南本土商业品牌，希望为河南的消费活力发展贡献力量。接下来新田在巩固郑州多商圈规划的同时，会加速在河南重点城市的战略布局，也会进一步谋求一线城市的进驻可能。

面对商业运营日趋白热化的行业环境，新田商业以创新型运营和精细化管理立足当下，有效利用下沉城市的商业存量，开发多条商业产品线，以轻资产运营增强商业资产的抗风险韧性，建立属于新田的品牌护城河，实现商业平台对顾客和品牌的双向价值。新田商业的未来，我们也将拭目以待。