河南日报特邀新田置业总裁冯常生博士深度解读郑州地产“调控风云”

    在武汉、南京、合肥等地纷纷出台调控举措之后，9月14日晚，郑州市政府官网对外发布了《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》（简称“郑九条”）。这个举措是在意料之中、情理之内的；放在全国城市中来看，“一城一策”的调控今后会是一种新常态。
    据中国房价行情平台近日公布的数据显示，8月份郑州跻身全国省会城市房价“万元俱乐部”，房价环比上月百分比居全国省会城市第一位。在此形势下，郑州市出台“郑九条”可谓正当其时。此次出台的“郑九条”包含了增加土地出让、分区域限地价竞房价、提高竞买保证金比例、加强开发商购地资金审查和新建商品房价格管理、打击捂盘惜售等方面的内容，有针对性的对目前郑州房地产市场存在的问题进行调控，这也符合国家“分类调控、因城施策”总要求。
    首先，扩大居住用地供应规模，加快供应节奏，多批次、集中供地，长远来看有利于稳定郑州的房地产市场，但对抑制近期郑州房价过快增长影响不大，因为从土地出让到商品房出售，中间的时间周期无法跨越，短期内供需不平衡的状况在部分区域还将存在。
其次，针对郑东新区和经开区施行限地价、竞房价的措施。一方面降低了该区域地王出现的热度（同时也可以说，降低了整个郑州市场地王出现的热度），另一方面也限定了开发企业的利润空间，只有那些成本管控强、标准化程度高、运营能力好的大企业才敢参与开发。无形之中提高了房地产企业在该区域的准入门槛，那些缺少核心竞争力的中小企业或将因此丧失进驻郑东新区和经开区的机会。长远来看，今后各个房企之间的分化将越来越明显，这也符合房地产行业逐渐走向成熟的行业发展趋势。
    “郑九条”效果如何关键在于执行，执行的力度决定了政策的效果。比如政府控地价、企业竞房价过程中，如何在地价和房价之间取得均衡，既保证财政收入又不影响企业的积极性；比如打击违法违规销售，处罚力度如何；比如，区域内土地供应量多少合适，商住比例如何分配等——这些在未来都将影响到政策的效果。
    房地产市场的地域属性十分明显，即便同一个城市其不同区域之间往往也存在着较大差别。但同一个城市的市场也遵循着“水波效应”，以地王区域为核心，房价的涨幅逐渐向外波动。单就郑州这个市场来说，此轮房价上涨虽然肇始于市内核心区域，但也波及到了郊区的楼盘。以新田城为例，在地铁6号线建设规划确定、绕城高速上下匝道计划开通、商业规划布局明晰、城郊融合加快的情况下，市区此轮房价的快速上涨，使新田城的客户构成由原来的再改型置业，转变为再改置业、刚需外溢置业的混合。同时，过高的市区房价也让新田城的产品性价比更为突出，优势更为明显，购房者在这里不仅以较低的成本拥有了房子，而且还收获了更好的环境和居住品质。
    在房地产行业逐渐成熟、房地产市场不断分化的发展趋势下，新田将更加明确企业的“双线战略”，一方面发力以新田360广场为代表的市区精品商业加快品牌输出，另一方面拓展以新田城为代表的田园城市产品线，以差异化的产品占据细分市场，提升企业的核心竞争力，迎接市场分化的机遇和挑战。